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CalcMax

Calculatrice de prêt in fine

Intervalle : 10 000 – 20 000 000

Intervalle : 0,01 – 30

Intervalle : 24 – 480

Intervalle : 1 – 240

Résultat

2 166,67

Mensualité d’intérêts seuls

Mensualité après le recalcul
2 982,29
Hausse au palier supérieur
815,62
Augmentation (%)
37,6 %
Intérêts pendant la période d’intérêts seuls
260 000,40
Intérêts après la période d’intérêts seuls
315 750,75
Intérêts totaux
575 751,15
Total payé
975 751,15
Mois d’amortissement
240
Intérêts en cas d’amortissement complet
510 179,81
Intérêts économisés par le regroupement
65 571,34

Une calculatrice de prêt in fine chiffre un montage que l’on confond souvent avec un prêt plus long. Un prêt in fine ne vous donne pas, en effet, un prêt qui dure plus longtemps que la durée que vous avez signée : il vous donne, au début, un différé de remboursement pendant lequel la mensualité couvre les intérêts et rien d’autre, puis un recalcul unique qui étale l’amortissement du capital restant sur la durée qui reste. Tout ce qui découle de cette phrase est sur cette page. Prenez 400 000 à 6,5 % sur 30 ans avec les dix premières années en différé. La mensualité pendant le différé est de 2 166,67 par mois, et au bout de dix ans le capital est toujours de 400 000, parce qu’aucune part n’est allée au capital. Au recalcul, ce même capital est amorti sur les 240 mois qui restent, donc la mensualité devient 2 982,29 — une hausse de 815,62, soit 37,6 %, qui arrive à une date fixée dès la signature. Le mot qui compte est restant : le recalcul ne relance pas un échéancier de trente ans, parce que le prêt se termine toujours quand il devait se terminer. C’est pourquoi la hausse est si forte, et c’est aussi pourquoi raccourcir la période de différé n’est pas la même chose qu’allonger le prêt — la ramener de 120 mois à 36 fait tomber la mensualité après le recalcul à 2 622,22 et la hausse à 21 %. La dernière colonne de la réponse est celle qui mérite discussion. Comparé à un amortissement normal sur les 30 ans, le montage coûte 65 571,34 d’intérêts supplémentaires dans le cas par défaut, parce que le capital qui aurait dû baisser pendant une décennie reste immobile pendant que les intérêts courent sur sa totalité. Le tableau ci-dessous fait varier la durée du différé de 3 à 15 ans en gardant tout le reste fixe, ce qui rend lisibles d’un seul regard l’ampleur du recalcul et les intérêts totaux que le report coûte. En France, ce montage porte le nom de différé partiel : c’est la version intermédiaire du prêt in fine, celui dont cette page porte le nom et qui pousse la logique au bout en ne remboursant le capital qu’en une seule fois à l’échéance. Le prêt immobilier français ordinaire, lui, est amortissable d’un bout à l’autre, et le différé partiel n’y est accordé que dans des cas précis — achat en l’état futur d’achèvement, ou emprunteur dont les revenus doivent augmenter.

400 000 à 6,5 % sur 30 ans, par durée de différé

Mois de différéMensualité du différéMensualité après le recalculMois d’amortissementIntérêts supplémentaires
362166.672622.2232417419.46
602166.672700.8330030068.15
842166.672796.2627643587.32
1202166.672982.2924065571.34
1802166.673484.43180107018.03

La deuxième colonne est identique sur les cinq lignes, et c’est tout le propos du tableau : la mensualité qu’on vous montre quand le prêt est vendu ne change pas du tout quand la période de différé change. Tout le reste, si. La troisième colonne monte de 2 622,22 à 3 484,43 à mesure que la période s’étire de 36 à 180 mois, et la quatrième montre pourquoi — un différé plus long laisse moins de mois pour rembourser le même capital. La dernière colonne est le coût, et il croît plus vite que la période : cinq fois plus de durée fait passer les intérêts supplémentaires de 17 419,46 à 107 018,03, soit un peu plus de six fois. Notez aussi que la mensualité du différé et celle d’après le recalcul convergent à mesure que la période se raccourcit, et se rejoindraient à zéro mois — le point où le prêt n’est plus qu’un prêt amortissable ordinaire. Les nombres sont repris tels quels : dans le tableau, le séparateur décimal est le point (2622.22 plutôt que 2 622,22), parce que les valeurs viennent du calcul et non d’un texte.

Formule

Mensualité du différé = capital × taux annuel ÷ 12. Mensualité après le recalcul = la mensualité amortissable sur le même capital, calculée sur les mois restants : n − k, où n est la durée et k la période de différé. Hausse = la mensualité après le recalcul moins la mensualité du différé, exprimée en pourcentage de cette dernière.

P
Montant du prêt
a
Taux annuel, en pourcentage
n
Durée du prêt, en mois — le prêt se termine toujours là
k
Durée de la période de différé, en mois
r
Taux mensuel : le taux annuel divisé par 12 puis par 100

Utilisez-la quand un prêt vous est vendu sur la mensualité, ce à quoi servent les montages à différé. Saisissez d’abord la durée, puis la période de différé, et lisez le troisième chiffre avant le deuxième : c’est la mensualité d’après le recalcul qui doit tenir dans le budget, et elle arrive que tout le reste ait changé ou non. Comparez ensuite la hausse à ce que l’argent fait pendant ce temps. Une période de différé est un report de capital : elle ne vaut son coût que si la trésorerie qu’elle libère fait quelque chose de plus utile que 6,5 % par an, et la dernière colonne chiffre exactement ce que ce report coûte. Le tableau est la partie à lire si vous choisissez une durée : chaque année de différé supplémentaire augmente la mensualité d’après le recalcul et augmente l’écart d’intérêts, et les deux ne bougent pas à la même vitesse.

Exemples détaillés

  1. 400 000 à 6,5 %, 30 ans, dont 10 ans en différé

    1. Taux mensuel : 6,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,00541667
    2. Mensualité du différé : 400 000 × 6,5 % ÷ 12 = 2 166,67, et le capital est toujours de 400 000 après 120 mois
    3. Mois restants : 360 − 120 = 240, donc le recalcul porte sur 240 mois, pas 360
    4. Mensualité après le recalcul : 400 000 à 6,5 % sur 240 mois = 2 982,29
    5. Hausse : 2 982,29 − 2 166,67 = 815,62, soit 37,6 % de 2 166,67
    6. Intérêts pendant le différé : 2 166,67 × 120 = 260 000,40, entièrement des intérêts
    7. Intérêts après le recalcul : 2 982,29 × 240 − 400 000 = 315 750,75
    8. Intérêts si le même prêt était amortissable dès le premier jour : 510 179,81, donc le report coûte 65 571,34

    Le cas par défaut, et la démonstration la plus nette que la durée ne change pas : le recalcul porte sur 240 mois parce que 120 des 360 ont déjà été consommés à payer des intérêts. La mensualité augmente de 37,6 % à une date fixée à la signature, et le coût du montage est de 65 571,34 d’intérêts supplémentaires — ce que la trésorerie libérée devrait battre pour que l’opération vaille la peine.

  2. Le même prêt avec seulement 3 ans de différé

    1. La mensualité du différé ne change pas, elle reste de 2 166,67, parce qu’elle ne dépend que du capital et du taux
    2. Mois restants : 360 − 36 = 324
    3. Mensualité après le recalcul : 400 000 à 6,5 % sur 324 mois = 2 622,22
    4. Hausse : 455,55, soit 21 % de 2 166,67 — un pas beaucoup plus petit que dans le cas à 10 ans
    5. Intérêts pendant le différé : 78 000,12
    6. Intérêts totaux : 527 599,27, contre 510 179,81 pour un prêt amortissable dès le premier jour
    7. Coût du report : 17 419,46

    Trois ans de différé au lieu de dix font tomber la hausse au recalcul de 37,6 % à 21 % et le coût de 65 571,34 à 17 419,46 — les deux baissent d’environ deux tiers, en proportion de la durée. La mensualité du différé elle-même ne bouge pas du tout, et c’est là le piège : le chiffre qu’on vous montre quand le prêt est vendu est identique sur toutes les lignes du tableau, et c’est celui qui change qui décide de la suite.

  3. 250 000 à 7,5 % sur 20 ans, dont 5 ans en différé

    1. Mensualité du différé : 250 000 × 7,5 % ÷ 12 = 1 562,50
    2. Mois restants : 240 − 60 = 180
    3. Mensualité après le recalcul : 250 000 à 7,5 % sur 180 mois = 2 317,53
    4. Hausse : 755,03, soit 48,3 % de 1 562,50 — le pas proportionnel le plus fort de ces exemples
    5. Intérêts pendant le différé : 93 750
    6. Intérêts totaux : 260 905,67, contre 233 356,89 pour un échéancier normal
    7. Coût du report : 27 548,78

    Un prêt plus court rend le même montage beaucoup plus agressif. Cinq ans de différé sur un prêt de 20 ans consomment un quart de la durée, donc le recalcul doit comprimer tout le capital sur 180 mois — et la mensualité augmente de près de la moitié plutôt que d’un tiers. La hausse proportionnelle dépend de la part de la durée que le différé consomme, pas de la somme empruntée.

Limites

Le taux est fixe sur toute la durée, donc un prêt à différé et à taux variable n’est pas représenté, et cette combinaison est assez fréquente pour compter. Le modèle suppose que la mensualité pendant le différé est exactement l’intérêt, sans rien pour le capital ; un montage qui impose des remboursements partiels de capital laisserait un capital plus faible au recalcul et ne montrerait pas la hausse calculée ici. La comparaison avec un prêt entièrement amortissable utilise le même montant, le même taux et la même durée, ce qui isole l’effet du différé mais n’est pas la comparaison de deux prêts qu’on proposerait réellement à un emprunteur — un prêt à différé porte souvent un taux différent, et cette page ne le modélise pas. Aux extrêmes des plages de taux et de durée, l’écart d’intérêts peut devenir négatif, ce qui signifie que le montage coûte moins cher sur la durée totale qu’un amortissement dès le premier jour ; c’est un résultat réel de la comparaison et non une erreur d’arrondi, cela se produit parce qu’à taux très élevé l’échéancier amortissable ne réduit lui non plus presque pas le capital, et il ne faut pas y lire un argument en faveur de ces saisies. Les frais de dossier, les frais de garantie, la fiscalité et l’assurance sont hors du modèle. Zéro pour cent est rejeté plutôt que calculé, parce que la hausse n’a pas de dénominateur quand la mensualité du différé est nulle. En France, un différé partiel va en général de pair avec une assurance emprunteur dont la cotisation peut être calculée sur le capital initial plutôt que sur le capital restant dû, auquel cas elle ne baisse pas pendant le différé — ce coût n’est pas modélisé ici non plus. Enfin, aucun montant ne porte de devise : ils sont justes dans la monnaie dans laquelle vous les avez saisis et n’ont aucun sens dans une autre.

Questions fréquentes

Une période de différé allonge-t-elle le prêt ?
Non, et c’est la partie que l’on retient le plus souvent de travers. Le prêt se termine toujours à la date d’origine ; le recalcul étale le capital restant sur les mois qui restent, et non sur une durée neuve. Sur un prêt de 30 ans avec 10 ans de différé, la mensualité d’après le recalcul est calculée sur 240 mois, et c’est exactement pour cela qu’elle est tellement plus élevée.
De combien la mensualité augmente-t-elle ?
Sur 400 000 à 6,5 % sur 30 ans avec 10 ans de différé, elle passe de 2 166,67 à 2 982,29 — une hausse de 815,62, soit 37,6 %. Le pourcentage dépend de la part de la durée que le différé consomme : le ramener à 3 ans fait tomber la hausse à 21 %, et sur un prêt de 20 ans avec 5 ans de différé elle est de 48,3 %.
Combien coûte réellement la période de différé ?
En intérêts supplémentaires sur toute la durée, 65 571,34 dans le cas par défaut — 575 751,15 contre 510 179,81 pour le même prêt amortissable dès le premier jour. Le capital qui aurait dû baisser pendant une décennie reste immobile pendant que les intérêts courent sur sa totalité, et c’est là tout le coût.
Pourquoi la mensualité du différé reste-t-elle la même quand je change la période ?
Parce qu’elle ne dépend que du capital et du taux — 400 000 × 6,5 % ÷ 12 font 2 166,67 que la période dure trois ans ou quinze. C’est le piège de la façon dont ces prêts sont vendus : le chiffre montré est identique sur toutes les lignes du tableau, tandis que celui qui décide de la suite change beaucoup.
L’écart d’intérêts peut-il être négatif ?
Oui, aux extrêmes des plages de taux et de durée. À taux très élevé, un échéancier amortissable ordinaire ne réduit lui non plus presque pas le capital, si bien que le report fait économiser plutôt qu’il ne coûte. C’est un résultat réel de la comparaison et non un artefact d’arrondi, et ce n’est pas un argument pour emprunter à ces taux.
Pourquoi zéro pour cent est-il rejeté ?
Parce que la hausse n’a pas de dénominateur : si la mensualité du différé est nulle, il n’y a rien dont exprimer la hausse en pourcentage, et un différé à 0 % est contradictoire en soi. Le champ du taux commence à 0,01 % pour cette raison.
Qu’est-ce qui n’est pas compris ?
Les frais de dossier, les frais de garantie, la taxe foncière, l’assurance, et tout écart de taux entre un prêt à différé et un prêt entièrement amortissable. La comparaison d’ici garde le taux constant, ce qui isole l’effet du montage mais ne correspond pas à la façon dont deux offres réelles diffèrent. Et aucun montant ne porte de devise.

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