Calculatrice de prêt FHA

Prêt de base = prix du bien − apport. Prime initiale = prêt de base × taux initial. Prêt total = prêt de base + prime initiale. Prime annuelle d’une période = capital de la période précédente × taux annuel ÷ 12. Nombre de mois de prime = le plus petit de la durée et de 11 ans lorsque la quotité est inférieure à 90 %, sinon le plus petit de la durée et de 30 ans.

P

Prix du bien

d

Apport, en part du prix

L

Quotité de financement : le prêt de base divisé par le prix du bien, avant l’ajout de la prime initiale

u

Taux de la prime initiale, en pourcentage du prêt de base

a

Taux de la prime annuelle, en pourcentage du capital restant dû chaque année

m

Nombre de mois pendant lesquels la prime annuelle est facturée : 132 ou la durée, le plus petit des deux, lorsque la quotité est inférieure à 90 %, sinon 360 ou la durée

N

Durée du prêt, en mois

Servez-vous-en chaque fois qu’une offre FHA est sur la table et que vous voulez le coût complet plutôt que la mensualité. Le taux seul ne vous le dira pas : deux prêts au même taux et à la même durée peuvent différer de plus de vingt mille en assurances, uniquement parce que l’apport est tombé d’un côté ou de l’autre de la ligne des 95 % ou de celle des 90 %. Saisissez d’abord le prix et l’apport, puis lisez ensemble la quotité de financement et le taux appliqué — si le taux appliqué est inférieur à celui que vous avez saisi, c’est la quotité qui l’a ramené sous le plafond réglementaire, et cela vaut la peine de le savoir avant que le prêteur ne vous le dise. Regardez ensuite la colonne des mois : 132 et 360 sont les deux seules réponses possibles pour la durée, et l’écart entre elles est le plus grand levier de la page. Notez enfin que la prime initiale est à l’intérieur du prêt, donc qu’elle porte elle aussi des intérêts pendant toute la durée : le total d’intérêts de chaque ligne les inclut déjà. Et si vous cherchez un repère français, sachez que ce que vous cherchez n’est pas ici : en France, ce qui protège le prêteur est une garantie, et ce que vous payez chaque mois pour vous couvrir s’appelle l’assurance emprunteur, un produit distinct dont le coût dépend de votre âge et de votre capital assuré bien plus que de votre apport.

1. 400 000 avec 3,5 % d’apport, 6,5 % sur 30 ans

   1. Apport : 400 000 × 3,5 % = 14 000, donc le prêt de base est de 386 000
   2. Quotité de financement : 386 000 ÷ 400 000 = 96,5 %, au-dessus de 95 %, donc le taux annuel reste au plafond réglementaire haut de 0,55 % et la prime court sur les 360 mois entiers
   3. Prime initiale : 386 000 × 1,75 % = 6 755, financée, ce qui porte le prêt à 392 755
   4. Première prime mensuelle : 392 755 × 0,55 % ÷ 12 = 180,01
   5. Capital et intérêts : 392 755 à 6,5 % sur 360 mois = 2 482,48 par mois
   6. Mensualité totale : 2 482,48 + 180,01 = 2 662,49
   7. Assurance sur la vie du prêt : 360 primes sur un capital dégressif, soit 49 141,98

   Le cas dans lequel se trouvent réellement la plupart des emprunteurs FHA, et celui où les deux bascules sont en position coûteuse. La quotité de 96,5 % est au-dessus de la ligne des 95 %, donc le taux le plus élevé s’applique, et elle atteint ou dépasse la ligne des 90 %, donc la prime est facturée pendant les trente années entières plutôt que onze. La conséquence est que l’assurance coûte 49 141,98, soit 9,8 % de la facture d’intérêts, et cela n’apparaît nulle part dans le taux.

2. Le même bien avec 20 % d’apport

   1. Apport : 400 000 × 20 % = 80 000, donc le prêt de base est de 320 000
   2. Quotité de financement : 320 000 ÷ 400 000 = 80 %, en dessous de 90 %, donc la prime s’arrête après 11 ans — 132 mois
   3. Elle est aussi en dessous de 95 %, donc le taux annuel est le plafond réglementaire bas : 0,55 % a été saisi et 0,50 % est appliqué
   4. Prime initiale : 320 000 × 1,75 % = 5 600, ce qui porte le prêt à 325 600
   5. Première prime mensuelle : 325 600 × 0,50 % ÷ 12 = 135,67
   6. Capital et intérêts : 325 600 à 6,5 % sur 360 mois = 2 058,01
   7. Assurance sur la vie du prêt : 132 primes, 22 148,49 — moins de la moitié des 49 141,98 du cas à 3,5 %

   Deux bascules se déclenchent ici en même temps, et la visible n’est pas la plus importante. La prime mensuelle passe de 180,01 à 135,67, soit 44,34 d’écart — perceptible, mais pas spectaculaire. Le nombre qui compte est 132 : la prime s’arrête après onze ans au lieu de trente, et c’est cela qui fait tomber le coût total de 49 141,98 à 22 148,49. Notez aussi que le taux saisi de 0,55 % n’est pas celui qui a servi : 0,50 % est renvoyé comme taux appliqué, parce que la quotité plus basse a ramené le prêt sous le plafond réglementaire.

3. 5 % d’apport, en tombant exactement sur une quotité de 95 %

   1. Apport : 400 000 × 5 % = 20 000, donc le prêt de base est de 380 000
   2. Quotité de financement : 380 000 ÷ 400 000 = 95 %, exactement sur la ligne
   3. Le taux haut ne s’applique qu’au-dessus de 95 %, donc à exactement 95 % c’est le plafond bas de 0,50 % qui s’applique, et non 0,55 %
   4. La ligne des 90 % est un autre test : à 90 % ou au-dessus, la prime court sur la durée entière, donc 360 mois
   5. Prime initiale : 380 000 × 1,75 % = 6 650, ce qui porte le prêt à 386 650
   6. Première prime mensuelle : 386 650 × 0,50 % ÷ 12 = 161,10
   7. Assurance sur la vie du prêt : 360 primes, 44 584,71

   Un point d’apport de plus fait passer la quotité de 96,5 % à exactement 95 %, et les deux tests réglementaires ne sont pas d’accord sur ce que cela signifie : le taux tombe au plafond bas parce que le taux haut ne s’applique qu’au-dessus de 95 %, tandis que la durée reste à la durée complète parce que ce test-là se déclenche à 90 % ou au-dessus. Le résultat ressemble à une page qui se contredit, jusqu’à ce que les deux seuils soient lus tels qu’ils sont écrits. C’est aussi le point d’apport le plus rentable de toute l’échelle — un point et demi d’apport en plus retire 4 557,27 d’assurance.

Les deux taux de prime sont des entrées et non des constantes, et c’est délibéré : la réglementation fixe des plafonds et laisse les chiffres réels au commissaire de la FHA, qui les révise, si bien qu’une valeur écrite en dur ici deviendrait obsolète sans que rien ne le signale. Les valeurs par défaut sont les maxima réglementaires pour un prêt de 30 ans au-dessus de 95 % de quotité et le taux standard en dessous, mais ce ne sont pas une cotation et elles ne disent rien de ce que pratique un prêteur aujourd’hui. Le modèle suppose par ailleurs que la prime est facturée sur le capital dégressif tel que la réglementation le définit, ce qui est juste, et simplifie deux choses qui ne le sont pas : il ne modélise pas le mois où la prime s’arrête avec un ajustement de période partielle, et il ne modélise pas le remboursement anticipé du prêt, auquel cas les primes s’arrêtent aussi et le chiffre de coût total donné ici surestime la dépense. Les frais de dossier, le compte séquestre alimenté pour les impôts locaux et les assurances du bien, et les frais du prêteur sont tous absents. La prime initiale est financée, ce que ce modèle montre bien, mais savoir si un emprunteur donné a le droit de la financer, et si le prêt total tient alors sous le plafond du comté, est une question à laquelle cette page ne peut pas répondre. Aucun montant ne porte de devise : 400 000 et 6 755 valent ce que vaut l’unité que vous avez saisie. Voici maintenant la transposition française, et elle est plus instructive qu’un simple changement de vocabulaire. La FHA est une administration fédérale américaine qui assure les prêts immobiliers consentis par des prêteurs privés ; la France n’a pas d’équivalent, et les dispositifs qui aident un ménage à acheter avec peu d’apport y sont d’une autre nature — le prêt à taux zéro en est l’exemple le plus connu, mais il fonctionne par une aide au financement et non par une assurance du prêteur. La différence de fond est celle-ci : les deux primes de cette page indemnisent le prêteur si l’emprunteur ne rembourse pas, tandis que l’assurance emprunteur française couvre le décès et l’invalidité de l’emprunteur — ce sont deux risques opposés, et deux produits qui n’ont ni la même assiette ni le même prix. Ce qui joue en France le rôle de protection du prêteur est la garantie : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou cautionnement, dont le coût se paie en une fois et non mois après mois. Trois conséquences pratiques pour un emprunteur français, qui rendent la logique de cette page non transposable. D’abord, l’assurance emprunteur est due dans la quasi-totalité des dossiers quel que soit l’apport : elle ne disparaît pas parce que vous apportez davantage, elle est simplement plus légère à porter sur un capital plus faible. Ensuite, son coût entre dans les charges prises en compte dans le taux d’endettement, ce qui la relie directement au calcul de capacité d’emprunt plutôt qu’au prix de l’assurance elle-même. Enfin, et c’est la différence la plus utile à connaître, l’assurance emprunteur française est un contrat que vous pouvez mettre en concurrence et changer : elle est librement délégable, et depuis 2022 vous pouvez la résilier à tout moment pour en prendre une autre. Autrement dit, là où cette page décrit une prime fixée par la réglementation et par la quotité, le système français laisse à l’emprunteur une marge de négociation réelle — et c’est probablement dans cette marge, plutôt que dans l’arbitrage sur l’apport, que se trouvent les économies les plus faciles à obtenir.

Quelle est la différence entre la prime initiale et la prime annuelle ?

La prime initiale est facturée une seule fois à la signature et elle est en général financée dans le prêt, donc elle porte elle aussi des intérêts : 1,75 % du prêt de base, soit 6 755 sur un prêt de 386 000, ce qui porte le montant emprunté à 392 755. La prime annuelle est facturée chaque mois — 180,01 le premier mois sur ce prêt — et elle est calculée sur le capital restant dû, donc elle rétrécit avec le temps.

Pendant combien de temps la prime annuelle est-elle facturée ?

Cela dépend de la quotité de financement. En dessous de 90 %, la prime court sur les 11 premières années, soit 132 mois. À 90 % ou au-dessus, elle court sur le plus petit de la durée et de 30 ans, donc sur un prêt de 30 ans elle couvre toute la durée. L’écart entre ces deux réponses est le plus grand levier de la page : 49 141,98 contre 22 148,49 sur le même bien.

Pourquoi la calculatrice a-t-elle retenu un taux plus bas que celui que j’ai saisi ?

Parce que le taux annuel haut ne s’applique que lorsque la quotité de financement dépasse 95 %, et que la réglementation le plafonne. Saisissez le taux standard de 0,55 % sur un prêt à exactement 95 % et le taux appliqué revient à 0,50 %. Le taux appliqué est imprimé comme une sortie à part entière plutôt que substitué en silence, pour que la différence reste visible sur la page.

Sur quel capital la prime mensuelle est-elle calculée ?

Sur le capital assuré restant dû, que la réglementation définit comme une moyenne sur douze mois de ce qui reste à rembourser, si bien qu’il diminue à mesure du remboursement. Le modèle applique ici le taux au capital dégressif mois par mois. Notez que l’assiette inclut la prime initiale financée, ce qui explique que la première charge mensuelle soit calculée sur 392 755 et non sur 386 000.

Les deux taux de cette page sont-ils ceux qui me seront réellement facturés ?

Ce sont des entrées, dont les valeurs par défaut sont les maxima réglementaires. La réglementation fixe des plafonds et laisse les taux réels au commissaire de la FHA, qui les révise : un chiffre écrit en dur deviendrait donc faux sans que rien ne le signale. Traitez les valeurs par défaut comme le cas plafond et saisissez les taux que votre prêteur annonce. Et pour une mensualité de prêt en France, le taux à comparer est le TAEG, non le taux nominal.

Un remboursement anticipé réduit-il l’assurance ?

Oui, et cette page ne le modélise pas, ce qui constitue une surestimation connue. Si le prêt est remboursé par anticipation, les primes s’arrêtent, donc le coût total affiché ici correspond à un prêt porté jusqu’au terme. Les chiffres mensuels ne sont pas affectés par cette simplification, puisqu’ils sont calculés sur le capital de la période.

Qu’est-ce qui n’est pas inclus ?

Les frais de dossier, le compte séquestre que le prêteur alimente pour les impôts locaux et les assurances du bien, et les frais du prêteur. Le modèle suppose également que la durée et le taux sont fixes sur la vie du prêt. Aucun montant ne porte de devise, et rien ici ne correspond à l’assurance emprunteur française, qui couvre l’emprunteur et non le prêteur.

• 24 CFR 203.284 — Amount of monthly premiums: the upfront premium capped at 2.25% of the original amortisation amount, the annual premium capped at 0.50% of the remaining insured principal balance and at 0.55% where the loan-to-value ratio exceeds 95%, the 11-year duration where the ratio is under 90%, and the definition of the remaining insured principal balance as a 12-month average — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• 24 CFR 203.18c — One-time or up-front mortgage insurance premium excluded from limitations on maximum mortgage amounts: the rule that lets the upfront premium be financed on top of the maximum insurable amount rather than counted against it — Electronic Code of Federal Regulations, United States
• Federal Housing Administration: annual mortgage insurance premium — the Federal Register notice setting the annual premium structure, including the loan-to-value and term bands this page models — Federal Register, United States