Calculatrice de rendement cash-on-cash

Rendement cash-on-cash = (revenu net d’exploitation − service annuel de la dette) ÷ (apport + frais d’acquisition) × 100

Revenu net d’exploitation

Les loyers réellement encaissés après vacance, moins les charges d’exploitation — 21 360 sur le bien par défaut, et il se calcule avant le prêt, pas après

Service annuel de la dette

Toutes les échéances du prêt pour l’année, capital et intérêts ensemble, réunies en un seul montant annuel

Flux de trésorerie annuel avant impôt

Ce qui reste du revenu net d’exploitation après le prêt — le numérateur, et il peut être négatif

Apport

L’argent que vous versez à l’achat pour acquérir le bien

Frais d’acquisition

Les frais et droits payés pour acquérir le bien — ils font partie de l’argent investi, même si aucun d’eux n’achète de capital

Servez-vous-en quand vous décidez d’acheter une location, ou quand vous en comparez deux, et que la question que vous vous posez vraiment est de savoir si le loyer couvre le prêt en laissant quelque chose. C’est la bonne mesure pour cette question parce que ses deux moitiés sont du liquide : le liquide encaissé en haut, le liquide versé en bas. C’est la mauvaise mesure pour la question de savoir si le bien est un bon placement dans l’ensemble, parce qu’elle ignore entièrement la plus-value et l’amortissement du prêt — un bien à 3 % de rendement cash-on-cash dans un marché où les valeurs montent de 5 % par an peut être un bien meilleur placement qu’un bien à 8 % dans un marché plat, et cette page ne peut pas vous le dire. Lisez-la comme un test de portage et de liquidité plutôt que comme un verdict : un chiffre faible mais positif signifie que le bien se paie lui-même et que votre gain arrivera plus tard sous forme de capital ; un chiffre négatif signifie que vous signez un chèque chaque mois pour le garder, et c’est le montant de ce chèque qui est le vrai sujet de discussion. Utilisez-la avec prudence la première année, puisque les frais d’acquisition tombent tous en année un et la dépriment : le même bien se lit mieux sur cette mesure en deuxième année.

1. 2 400 par mois, 5 % de vacance, 63 000 engagés — un rendement de 3,49 %

   1. Loyers encaissés : 2 400 × 12 = 28 800 par an, moins 5 % de vacance, soit 27 360 réellement reçus
   2. Revenu net d’exploitation : 27 360 − 6 000 de charges d’exploitation = 21 360
   3. Flux de trésorerie avant impôt : 21 360 − 19 160,76 d’échéances de prêt = 2 199,24
   4. Argent investi : 60 000 d’apport + 3 000 de frais d’acquisition = 63 000
   5. Rendement cash-on-cash : 2 199,24 ÷ 63 000 = 3,49 %

   Les deux moitiés de cette fraction sont les deux choses à vérifier. Celle du haut est mince mais positive : 183,27 par mois de flux de trésorerie sur un bien dans lequel il a fallu mettre 63 000, ce qui est l’image honnête d’une location financée à ces chiffres. Celle du bas explique pourquoi le chiffre est 3,49 et non 3,67 — retirez les frais d’acquisition et le dénominateur tombe à 60 000, ce qui relève le rendement de près d’un cinquième de point. Tous les biens ont ces frais, et ils sont faciles à oublier dans un calcul de coin de table.

2. Le même bien sans frais d’acquisition — 3,67 %

   1. Le flux de trésorerie ne bouge pas : les frais d’acquisition sont ponctuels à l’achat, pas une charge annuelle
   2. Seul le dénominateur change : 60 000 d’argent investi au lieu de 63 000
   3. Rendement cash-on-cash : 2 199,24 ÷ 60 000 = 3,67 %

   Faites tourner les deux et l’écart de 0,18 point est ce que 3 000 de frais d’acquisition font à cette mesure la première année. C’est aussi la version qu’affichera une calculatrice de location qui s’arrête à l’apport, et c’est la raison la plus fréquente pour laquelle deux outils se contredisent sur un même bien. Aucun des deux n’a tort ; ils répondent avec des dénominateurs différents, et celui qui inclut les frais d’acquisition est celui qui correspond à votre relevé bancaire.

3. Le même bien à 50 % de vacance — le rendement devient négatif

   1. Un an sur deux vacant : 28 800 × 50 % = 14 400 réellement encaissés
   2. Revenu net d’exploitation : 14 400 − 6 000 = 8 400, qui ne couvre plus le prêt
   3. Flux de trésorerie avant impôt : 8 400 − 19 160,76 = moins 10 760,76
   4. Rendement cash-on-cash : moins 10 760,76 ÷ 63 000 = moins 17,08 %

   Le prêt ne se soucie pas de savoir combien de loyers vous avez encaissés, et c’est ce qui rend une location financée fragile : un déplacement de 45 points de la vacance transforme un rendement de 3,49 % en un rendement de moins 17,08 % et vous réclame 896,73 par mois. Cette sensibilité est la raison pour laquelle la vacance mérite d’être fixée d’après le marché local plutôt que laissée à la valeur par défaut, et la raison pour laquelle le tableau ci-dessous la fait varier par pas de cinq points.

Ceci est le rendement cash-on-cash d’une année et rien de plus. Il exclut la plus-value et il exclut l’amortissement du prêt, donc ce n’est pas un rendement total du bien et il ne faut jamais le comparer directement à un tel rendement : la première année d’un prêt, l’essentiel de chaque échéance est de l’intérêt, et le capital que le locataire vous constitue est bien réel mais invisible ici. C’est un chiffre avant impôt — aucune dotation aux amortissements, aucune déduction d’intérêts d’emprunt, aucune fiscalité sur les loyers — donc ce n’est pas ce que vous gardez. Il suppose que la totalité des échéances de l’année est un montant annuel que vous fournissez plutôt que de le déduire d’un prêt : il ne connaît donc ni taux révisable, ni capital in fine, ni régularisation de charges, et il ne détectera pas un échéancier qui change en cours d’année. Les charges d’exploitation sont un nombre unique : un vrai bien a une toiture, un chauffe-eau, un gestionnaire et un turn-over, et la vacance locative tient lieu de provision pour ces changements de locataire plutôt que d’en être la mesure. Il ne prévoit aucune dépense de capital. Les frais d’acquisition sont traités comme de l’argent investi le premier jour et jamais récupéré, ce qui est juste pour cette mesure et faux pour un taux de rentabilité interne, où ils se compenseraient avec le produit de la revente. Rien ici ne modélise une revente, donc rien ne dit quoi que ce soit des plus-values ni des frais de sortie. Enfin, aucun montant ne porte de devise : le rendement est donc sans unité, alors que le flux dont il est tiré est libellé dans la monnaie que vous avez saisie.

Qu’est-ce que le rendement cash-on-cash ?

C’est le flux de trésorerie annuel avant impôt qu’un bien produit, divisé par l’argent que vous avez engagé pour l’acheter. Les deux moitiés sont du liquide : les loyers encaissés après charges d’exploitation et échéances de prêt en haut, votre apport plus les frais d’acquisition en bas. Le bien par défaut — 2 400 de loyer mensuel, 5 % de vacance, 6 000 de charges, 19 160,76 d’échéances annuelles, 60 000 d’apport et 3 000 de frais — encaisse 27 360, dégage 21 360, conserve 2 199,24 de flux et rend 3,49 % sur 63 000.

Comment calcule-t-on le rendement cash-on-cash d’un bien locatif ?

En quatre étapes. Multipliez le loyer mensuel par douze et retirez la vacance pour obtenir les loyers encaissés. Retirez les charges d’exploitation pour obtenir le revenu net d’exploitation. Retirez les échéances annuelles du prêt pour obtenir le flux de trésorerie avant impôt. Divisez ce flux par l’apport augmenté des frais d’acquisition. Sur les chiffres par défaut : 28 800 moins 5 % font 27 360 ; moins 6 000 font 21 360 ; moins 19 160,76 font 2 199,24 ; et 2 199,24 ÷ 63 000 font 3,49 %.

Le rendement cash-on-cash inclut-il les frais d’acquisition ?

Il le devrait, et cette page le fait. Les frais d’acquisition sont de l’argent que vous avez payé pour obtenir le bien, ils appartiennent donc au dénominateur, et les omettre gonfle le rendement. Sur le bien par défaut, inclure les 3 000 fait passer l’argent investi de 60 000 à 63 000 et le rendement de 3,67 % à 3,49 %. Une calculatrice qui s’arrête à l’apport n’est pas fausse à proprement parler, elle répond à une question légèrement différente — mais la version qui inclut les frais est celle qui correspond à ce qui a quitté votre compte.

Qu’est-ce qu’un bon rendement cash-on-cash ?

Cela dépend de ce que l’argent pourrait faire ailleurs et du marché sur lequel vous achetez : il n’existe donc pas de seuil universel. La comparaison utile est celle du coût de votre financement et celle d’un placement passif : un rendement inférieur au taux du prêt que vous payez signifie que l’effet de levier joue contre vous en trésorerie, et un rendement proche de ce que sert une obligation signifie que vous prenez un risque de bailleur pour un rendement d’obligation. Traitez un chiffre faiblement positif comme un test de portage et non comme un verdict : le bien se paie lui-même et le reste de votre gain arrive en capital et en plus-value. Un chiffre négatif, lui, signifie que vous financez le bien chaque mois.

Le rendement cash-on-cash est-il la même chose que le retour sur investissement ?

Non, et la différence joue sur les deux moitiés de la fraction. Le retour sur investissement divise généralement un gain total — flux de trésorerie, plus-value et capital remboursé — par le coût total du bien, financement compris. Le rendement cash-on-cash ne divise que le flux de cette année par le seul argent que vous avez apporté. Il est donc plus petit au numérateur et plus petit au dénominateur, et les deux peuvent pointer en sens opposés : un bien peut afficher un excellent retour sur investissement grâce à la plus-value tout en rendant 2 % en liquide et en vous coûtant de l’argent chaque mois.

Pourquoi mon rendement est-il devenu négatif alors que le loyer couvre encore le prêt ?

Parce que la vacance se déduit avant le prêt et que le prêt ne diminue pas quand le loyer diminue. Le bien par défaut a 21 360 de revenu net d’exploitation contre 19 160,76 d’échéances, soit une marge de seulement 2 199,24 : une vacance d’environ 42 % l’efface donc, et chaque point au-delà sort directement de votre poche. À 50 % de vacance, le flux de trésorerie est de moins 10 760,76 et le rendement de moins 17,08 %. L’effet de levier amplifie cela dans les deux sens, et c’est pourquoi la vacance compte plus que n’importe quelle autre donnée ici.

Le rendement cash-on-cash change-t-il d’une année sur l’autre ?

Oui, des deux côtés. Le numérateur suit les loyers, la vacance et les charges, et il monte en général à mesure que l’échéance du prêt reste fixe pendant que les loyers progressent. Le dénominateur ne bouge que si vous investissez davantage, mais sa composition change : les frais d’acquisition tombent entièrement en première année, ce qui explique que la première année soit la moins bonne pour cette mesure sur un bien par ailleurs inchangé. Le même bien à 3,49 % avec 3 000 de frais d’acquisition rend 3,67 % à partir de la deuxième année si rien d’autre ne change — et ce dernier chiffre n’est comparable à d’autres biens que si ceux-ci ont eux aussi passé leur première année.

• Publication 527, Residential Rental Property — ce qui compte comme revenu locatif et quelles charges s’en déduisent, y compris les périodes de vacance — Administration fiscale des États-Unis, Internal Revenue Service (États-Unis)
• Publication 946, How To Depreciate Property (édition 2025) — l’amortissement est une déduction et non du liquide, ce qui explique pourquoi un rendement cash-on-cash le laisse hors du numérateur — Administration fiscale des États-Unis, Internal Revenue Service (États-Unis)
• Publication 551, Basis of Assets — les frais d’acquisition font partie de ce que vous avez payé pour obtenir le bien — Administration fiscale des États-Unis, Internal Revenue Service (États-Unis)