Calculatrice de revenu locatif net

Perte d’inoccupation = revenus locatifs bruts × taux d’inoccupation ÷ 100 ; revenu brut effectif = revenus locatifs bruts + autres revenus − perte d’inoccupation ; revenu net d’exploitation = revenu brut effectif − charges d’exploitation ; ratio de charges d’exploitation = charges d’exploitation ÷ revenu brut effectif × 100 ; flux de trésorerie après le service de la dette = revenu net d’exploitation − service annuel de la dette

Revenus locatifs bruts

Le total des loyers annuels hors charges, au niveau du marché et non au niveau du bail en cours : c’est la base de tout le reste, et la gonfler revient à gonfler le revenu net d’exploitation. Si un locataire paie un loyer inférieur au marché depuis plusieurs années, il faut choisir une convention et s’y tenir — soit le loyer réel, soit le loyer de marché, mais jamais l’un pour la vacance et l’autre pour les charges. C’est également sur ce seul montant que se calcule la perte d’inoccupation, et non sur le total des revenus.

Autres revenus

Ce que le bien rapporte en dehors des loyers d’habitation : location d’un stationnement ou d’un garage, buanderie, panneaux et antennes, local commercial, frais de dossier. Ces revenus entrent dans le revenu brut effectif mais ne subissent pas la perte d’inoccupation, ce qui est volontaire : un stationnement vacant ou un emplacement d’antenne non loué ne correspond pas à un taux de vacance appliqué uniformément, et les soumettre au même pourcentage mélangerait deux risques de nature différente.

Taux d’inoccupation

La part de l’année pendant laquelle le bien n’est pas loué, exprimée en pourcentage des loyers bruts. Elle couvre à la fois la vacance réelle entre deux locataires et la perte sur loyers impayés si vous choisissez de la provisionner, et elle doit refléter votre marché et non le meilleur cas : sur un bien ordinaire, une provision de 5 % est un minimum prudent, et un bien dont le locataire en place partira bientôt mérite davantage. Ce taux ne s’applique qu’aux loyers — les autres revenus ne sont pas réduits, comme indiqué ci-dessus.

Charges d’exploitation

Les frais annuels que le propriétaire supporte pour que le bien reste louable : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, quote-part de copropriété à sa charge, gestion locative, entretien courant, petit équipement, comptabilité. En sont exclus le remboursement du crédit, qui figure sur une autre ligne, l’impôt sur le revenu, qui dépend de la situation fiscale du propriétaire, et les travaux d’amélioration, qui augmentent la valeur du bien et ne se déduisent pas d’un revenu d’exploitation. Une provision pour gros travaux, elle, se discute : la compter en charge donne une image plus prudente, l’exclure est plus proche de la définition retenue par les analystes.

Service annuel de la dette

Le total des échéances de crédit de l’année, capital et intérêts confondus, tel qu’il sort du compte. C’est la seule ligne de la page qui dépende de l’acquéreur et non du bien, et c’est pour cela qu’elle ne touche ni le revenu net d’exploitation ni le ratio de charges : deux acquéreurs du même immeuble auront le même revenu net et des flux de trésorerie très différents. Mettez-y l’échéance réelle, assurance emprunteur comprise, et non la seule mensualité hors assurance.

Revenu net d’exploitation

Le revenu brut effectif moins les charges d’exploitation : la rentabilité du bien avant financement et avant impôt. C’est le numérateur du taux de capitalisation et du multiplicateur de loyer brut, donc le chiffre à retenir si vous ne devez en garder qu’un. Il peut être négatif — charges supérieures au revenu — et la page ne le corrige pas, parce qu’un immeuble en travaux, un bien durablement vacant ou un immeuble dont les charges de copropriété ont explosé produisent réellement un revenu net négatif. Un résultat négatif signifie que l’exploitation consomme de l’argent, indépendamment du crédit.

Revenu brut effectif

Les loyers bruts plus les autres revenus, moins la perte d’inoccupation : ce que le bien encaisse réellement sur l’année. C’est le revenu de référence, celui qu’on peut comparer d’un bien à l’autre sans se demander si l’inoccupation a été intégrée. Il sert aussi de dénominateur au ratio de charges d’exploitation — et non les loyers bruts — parce que les charges se supportent sur tout ce qui est encaissé, autres revenus compris.

Ratio de charges d’exploitation

Les charges rapportées au revenu brut effectif, en pourcentage. Il est plus instructif que le montant des charges, parce qu’il se compare entre biens de tailles différentes : sur un même marché, un ratio qui s’écarte nettement de la moyenne signale soit des charges mal maîtrisées, soit un revenu sous-évalué. Il peut dépasser 100 %, et ce n’est pas une anomalie de calcul mais un bien dont les charges excèdent les recettes — un immeuble en travaux, ou un bien dont la taxe foncière et les charges de copropriété pèsent plus lourd que les loyers encaissés.

Flux de trésorerie après le service de la dette

Le revenu net d’exploitation moins le service annuel de la dette : ce qui reste au propriétaire avant impôt. C’est la ligne que regarde un acquéreur endetté, et elle peut être négative alors que le revenu net d’exploitation est positif — un bien rentable qu’un crédit trop lourd fait ponctionner chaque mois. Ce qu’elle n’est pas : un résultat net. Il reste à en déduire l’impôt sur les revenus locatifs, les travaux exceptionnels et les frais de gestion non récurrents, qui ne sont pas dans cette page.

Servez-vous-en avant d’acheter, pour vérifier un dossier de vente ou pour construire les chiffres dont les autres pages ont besoin. C’est la page amont du trio immobilier : son résultat est le numérateur du taux de capitalisation et celui du multiplicateur de loyer brut, et on ne peut pas faire l’un sans avoir fait celui-ci d’abord. Deux voisines l’utilisent donc. La calculatrice de taux de capitalisation divise ce revenu net par la valeur du bien et donne le rendement ; la calculatrice de multiplicateur de loyer brut fait la même division avec les loyers bruts, sans déduire ni la vacance ni les charges. Les trois pages prennent des revenus et des charges en entrée, ce qui est la source d’erreur la plus fréquente : le même chiffre saisi dans deux pages différentes donne deux résultats qui n’ont pas la même signification. Trois réserves. Le découpage des charges est une convention, et deux propriétaires n’aboutiront pas au même revenu net pour le même bien — l’essentiel est de garder la même convention d’une année sur l’autre. Le revenu net d’exploitation ne tient compte ni de l’impôt, ni des travaux, ni de la fiscalité des revenus locatifs, qui changent pourtant le résultat de plusieurs points. Et un revenu net positif ne dit rien de la trésorerie : c’est le flux après service de la dette qui dit si le bien coûte de l’argent chaque mois, et une page qui s’arrêterait au revenu net laisserait passer ce cas.

1. Le cas par défaut : 60 000 de loyers avec 5 % d’inoccupation

   1. Perte d’inoccupation : 60 000 × 5 ÷ 100 = 3 000
   2. Revenu brut effectif : 60 000 + 3 000 − 3 000 = 60 000
   3. Revenu net d’exploitation : 60 000 − 21 000 = 39 000
   4. Ratio de charges : 21 000 ÷ 60 000 × 100 = 35 %
   5. Flux après service de la dette : 39 000 − 18 000 = 21 000

   Le revenu brut effectif retombe exactement sur les loyers bruts — 60 000 — parce que les 3 000 d’autres revenus compensent exactement les 3 000 d’inoccupation. C’est une coïncidence de cet exemple et non une règle : il faut toujours vérifier que la perte d’inoccupation porte bien sur les 60 000 de loyers et non sur les 63 000 de recettes totales, sinon l’inoccupation serait appliquée à des stationnements qui n’ont pas le même risque. Les 39 000 de revenu net représentent 65 % des loyers bruts, soit un ratio de charges de 35 % — un ordre de grandeur habituel pour un immeuble résidentiel ordinaire, où les charges tournent le plus souvent entre 30 et 40 % du revenu brut effectif.

2. Charges à 42 000 : le même immeuble, moins bien exploité

   1. Perte d’inoccupation : 60 000 × 5 ÷ 100 = 3 000
   2. Revenu brut effectif : 60 000 + 3 000 − 3 000 = 60 000
   3. Revenu net d’exploitation : 60 000 − 42 000 = 18 000
   4. Ratio de charges : 42 000 ÷ 60 000 × 100 = 70 %
   5. Flux après service de la dette : 18 000 − 18 000 = 0

   Le même immeuble avec le double de charges reste rentable — 18 000 de revenu net — mais le flux après service de la dette tombe exactement à zéro : le bien ne coûte rien et ne rapporte rien. C’est la situation la plus instructive du lot, parce qu’elle montre que les deux indicateurs de la page ne se déplacent pas ensemble : le revenu net d’exploitation a baissé de 54 % et le flux, lui, a baissé de 100 %. Un dossier qui ne présenterait que le revenu net paraîtrait rassurant ; c’est la dernière ligne qui décide de la trésorerie du propriétaire. Et à zéro, le moindre imprévu — un mois de vacance supplémentaire, une chaudière à remplacer — met le flux en négatif.

3. Montants peu commodes : 96 000 de loyers, 8 % d’inoccupation, aucun autre revenu

   1. Perte d’inoccupation : 96 000 × 8 ÷ 100 = 7 680
   2. Revenu brut effectif : 96 000 + 0 − 7 680 = 88 320
   3. Revenu net d’exploitation : 88 320 − 30 000 = 58 320
   4. Ratio de charges : 30 000 ÷ 88 320 × 100 = 33,972 %, affiché 33,97
   5. Flux après service de la dette : 58 320 − 24 000 = 34 320

   Sans autres revenus, la perte d’inoccupation se lit directement : 7 680, soit 8 % de 96 000. Le ratio de charges est ici calculé sur 88 320 et non sur 96 000, parce que la vacance réduit le revenu de référence — un détail qui compte, puisque le même montant de charges rapporté aux loyers bruts donnerait 31,25 % au lieu de 33,97 %. C’est précisément pour cela que le ratio se calcule toujours sur le revenu brut effectif : les charges se supportent sur ce qui est réellement encaissé, et une vacance élevée dégrade mécaniquement le ratio même si les charges n’ont pas bougé.

4. Un petit immeuble : 48 000 de loyers avec 6,25 % d’inoccupation

   1. Perte d’inoccupation : 48 000 × 6,25 ÷ 100 = 3 000
   2. Revenu brut effectif : 48 000 + 6 000 − 3 000 = 51 000
   3. Revenu net d’exploitation : 51 000 − 30 000 = 21 000
   4. Ratio de charges : 30 000 ÷ 51 000 × 100 = 58,823 %, affiché 58,82
   5. Flux après service de la dette : 21 000 − 12 000 = 9 000

   Un ratio de charges de 58,82 % sur un petit immeuble n’est pas nécessairement une mauvaise gestion : les charges fixes — taxe foncière, assurance, comptabilité, chaudière — ne diminuent pas proportionnellement à la taille, et un immeuble de six logements les supporte sur une base plus étroite qu’un immeuble de trente. C’est pour cela qu’un ratio de charges ne se compare qu’entre biens de taille et de marché comparables, et qu’un chiffre élevé sur un petit bien se lit d’abord comme une question — quelles charges, et sont-elles incompressibles — et non comme un défaut.

5. Charges supérieures aux revenus : 75 000 contre 60 000 de loyers

   1. Perte d’inoccupation : 60 000 × 5 ÷ 100 = 3 000
   2. Revenu brut effectif : 60 000 + 3 000 − 3 000 = 60 000
   3. Revenu net d’exploitation : 60 000 − 75 000 = −15 000
   4. Ratio de charges : 75 000 ÷ 60 000 × 100 = 125 %
   5. Flux après service de la dette : −15 000 − 0 = −15 000

   Deux résultats négatifs et un ratio au-dessus de 100 % : la page ne bloque rien, et c’est délibéré. Un revenu net d’exploitation négatif décrit une exploitation qui consomme de l’argent — cela arrive réellement lors d’une rénovation lourde, sur un immeuble dont les charges de copropriété ont explosé, ou sur un bien dont la taxe foncière dépasse les loyers. Plafonner le résultat à zéro effacerait exactement l’information utile, et un ratio de charges supérieur à 100 % est la façon la plus lisible de dire que les charges absorbent plus que tout ce qui est encaissé. Avec un service de la dette nul, le flux égale le revenu net : c’est le cas d’un achat comptant, où la page montre que la trésorerie suit directement l’exploitation.

Ce revenu net d’exploitation est une convention de calcul, pas une mesure fiscale ni comptable. Le classement des charges est le point de divergence le plus courant : la gestion locative, une provision pour gros travaux, l’assurance ou la quote-part de copropriété du propriétaire peuvent être rangées différemment, et deux personnes obtiendront deux revenus nets pour le même immeuble sans qu’aucune des deux se trompe — l’essentiel est de garder la même convention dans le temps et de la comparer à des dossiers établis selon la même règle. La page ne calcule ni l’impôt sur les revenus locatifs ni aucune autre fiscalité : en France, les loyers d’habitation relèvent des revenus fonciers, imposés au régime réel ou au micro-foncier avec un abattement forfaitaire, tandis que la location meublée suit un régime distinct, et ces règles déplacent le résultat de plusieurs points selon la situation du propriétaire — le revenu net d’exploitation se calcule donc avant impôt, volontairement. Elle ne tient compte ni des travaux d’amélioration, qui augmentent la valeur du bien sans être une charge d’exploitation, ni des dépenses exceptionnelles, ni des frais d’acquisition, ni du coût du crédit au-delà de la ligne de service de la dette, ni de la vacance de fin de bail lorsque le locataire en place part. Une contrainte réglementaire réelle n’y figure pas non plus : la performance énergétique d’un logement conditionne sa mise en location, et un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, avec un calendrier qui s’étend aux classes F puis E — un bien peut donc afficher un revenu net d’exploitation flatteur et ne plus être louable sans travaux. Enfin, la page ignore la valeur du bien et le prix payé : un revenu net de 39 000 n’est ni bon ni mauvais en soi, il ne devient un jugement qu’une fois rapporté à un prix, ce que font les pages de taux de capitalisation et de multiplicateur de loyer brut. Les montants sont sans devise et se lisent dans la monnaie dans laquelle vous saisissez.

Les remboursements du crédit se déduisent-ils avant le revenu net d’exploitation ?

Non, jamais. Le revenu net d’exploitation se calcule avant le financement : c’est ce que le bien produit par lui-même, indépendamment de la façon dont il a été payé. Les échéances de crédit apparaissent sur une ligne distincte, le service annuel de la dette, et c’est leur soustraction au revenu net qui donne le flux de trésorerie après service de la dette. Cette séparation a une conséquence pratique : deux acquéreurs du même immeuble, l’un comptant et l’autre endetté, obtiennent exactement le même revenu net d’exploitation et des flux très différents. C’est aussi ce qui rend le revenu net comparable d’un bien à l’autre et d’un acquéreur à l’autre, alors qu’un revenu après crédit ne serait comparable à rien.

La perte d’inoccupation doit-elle s’appliquer à tous les revenus ?

Non : elle se calcule uniquement sur les revenus locatifs bruts, et les autres revenus — stationnement, buanderie, antenne — n’en sont pas réduits. La raison est que ces revenus n’obéissent pas au même risque : un emplacement de stationnement se loue séparément et peut rester vacant alors que les logements sont occupés, ou l’inverse. Appliquer uniformément un taux de vacance à l’ensemble mélangerait deux risques de nature différente et donnerait une provision ni juste ni prudente. Vous pouvez naturellement adapter votre propre taux à la hausse si vous savez que les stationnements se louent mal dans votre immeuble — ce que la page ne peut pas deviner, mais ce que le chiffre saisi peut traduire.

Que compte-t-on comme charge d’exploitation ?

Tout ce que le propriétaire paie pour que le bien reste louable : la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, la quote-part de copropriété à sa charge, la gestion locative, l’entretien courant, le petit équipement et la comptabilité. En sont exclus trois postes qu’on y voit souvent à tort. Le remboursement du crédit, qui a sa propre ligne. L’impôt sur le revenu, qui dépend de la situation du propriétaire et non du bien. Et les travaux d’amélioration — une cuisine refaite, une isolation ajoutée — qui augmentent la valeur du bien et ne sont pas une charge d’exploitation, même s’ils sont indispensables pour relouer. Une provision pour gros travaux est un cas limite : la compter donne une image plus prudente, l’exclure est plus proche de la définition des analystes.

Le ratio de charges peut-il dépasser 100 % ?

Oui, et la page ne le plafonne pas. Un ratio de 125 % signifie que les charges d’exploitation dépassent le revenu brut effectif, donc que le revenu net d’exploitation est négatif. Cela arrive réellement : immeuble en rénovation lourde, bien dont la taxe foncière et les charges de copropriété pèsent plus que les loyers, immeuble durablement vacant où les charges courent sans recettes. Plafonner le ratio à 100 % effacerait exactement l’information la plus utile — l’ampleur du déséquilibre. De la même façon, un revenu net d’exploitation négatif est affiché tel quel : c’est une mesure, pas une erreur de saisie, et le refuser empêcherait de travailler sur les dossiers où le problème est justement là.

Un revenu net d’exploitation plus élevé est-il toujours préférable ?

Non, pour deux raisons. D’abord, il se calcule avant le financement : un bien dont le revenu net est élevé mais qui a été payé très cher peut rapporter moins qu’un bien plus modeste payé peu — c’est le prix qui transforme un revenu en rendement, et cette page ne contient pas le prix. Ensuite, un revenu net élevé peut traduire des charges sous-évaluées plutôt qu’un bon bien : une provision de vacance trop faible, une taxe foncière oubliée ou des travaux différés font monter le revenu net d’exploitation artificiellement, et c’est souvent le cas dans les dossiers de vente. Le revenu net d’exploitation se juge donc avec le prix d’un côté et la qualité des hypothèses de l’autre, jamais seul.

Quelle différence avec le multiplicateur de loyer brut et le taux de capitalisation ?

C’est une différence de numérateur, et c’est la seule. Cette page-ci construit le revenu net d’exploitation : loyers bruts moins la vacance, plus les autres revenus, moins les charges. La calculatrice de taux de capitalisation divise ce montant par la valeur du bien et affiche un rendement annuel. La calculatrice de multiplicateur de loyer brut fait la même division mais avec les loyers bruts, sans retirer ni la vacance ni les charges — un chiffre plus rapide à obtenir, utile pour trier une liste d’annonces, et qui n’a pas la même valeur que le taux de capitalisation. Les trois pages se ressemblent parce qu’elles prennent les mêmes entrées ; elles ne se comparent pas entre elles, et il ne faut jamais mettre un résultat de l’une dans un tableau avec un résultat de l’autre.

• 12 CFR 1240.34, Multifamily mortgage exposures — defines net operating income for a multifamily property and specifies which expenses are excluded from it, which is the reference definition behind this page's numerator — Federal Housing Finance Agency, via the Electronic Code of Federal Regulations (United States)
• Publication 527 (2025), Residential Rental Property — how rental income and the expenses of a rental property are treated for tax, which is the layer this page deliberately stops short of — Internal Revenue Service (United States)
• Net Income — the glossary definition of income after expenses, the sense in which the net operating income at the end of this page is net — Investor.gov, U.S. Securities and Exchange Commission (United States)